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Wo Wien ins Grüne übergeht – ein Zuhause mit Perspektive Ein eigener Garten, eine gewachsene Wohnnachbarschaft und die Natur ganz in der Nähe: In der Jenbachgasse in Hietzing verbindet

Die bestehende Wohnebene, ergänzende Kellerflächen und ein für den Ausbau vorbereiteter Dachboden eröffnen unterschiedliche Perspektiven. Ob ein großzügigeres Familienzuhause oder die Verbindung von Wohnen und Arbeiten – hier lässt sich der nächste Lebensabschnitt individuell gestalten.

QUICK READ – AUF EINEN BLICK Grundstück: 895 m² Eigengrund in 1130 Wien, Jenbachgasse Bestand: Einfamilienhaus, Baujahr 1984, mit Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Wohnebene: Rund 127 m² Wohnnutzfläche im Erdgeschoss laut Bestandsplan. Kellergeschoss: Zusätzliche Nutzflächen; bei der gewichteten Flächenbetrachtung mit 50 % berücksichtigt. Dachboden: Rund 140 m² Flächenreserve vor Ausbau; Entwurfsideen für eine zusätzliche Wohn- oder Atelier-/Büroebene vorhanden. Außen- und Nebenflächen: Garten, Terrasse und Garage; zwei zusätzliche Balkone sind Bestandteil der Dachausbauentwürfe. Umgebung: Grünes Wohngebiet nahe dem Lainzer Tiergarten. FLÄCHENAUFSTELLUNG – BESTAND UND AUSBAUPOTENZIAL Das Raumangebot setzt sich aus der bestehenden Wohnebene, ergänzenden Kellerflächen und dem möglichen Dachausbau zusammen. Bestehende Wohnfläche, gewichtete Nutzflächen und geplante Ausbauflächen werden getrennt ausgewiesen.

Grundstück und Bestandsflächen Fläche ca. Grundstück gesamt 895,00 m² Wohnnutzfläche Erdgeschoss laut Bestandsplan 127,00 m² Kellerfläche laut vorliegender Flächenangabe – Bestandsabgleich noch offen 178,62 m² Davon rechnerischer Kelleransatz bei 50 % Gewichtung 89,31 m² Dachboden als Flächenreserve vor Ausbau 140,00 m² Die Kellergewichtung dient ausschließlich einer rechnerischen Flächenbetrachtung und stellt keine zusätzliche Wohnfläche dar. Die zugrunde liegende Kellerfläche ist noch mit dem Bestand abzugleichen. Die Dachbodenfläche beschreibt die vorhandene Ausbaureserve, nicht die nach einem Ausbau tatsächlich herstellbare Wohnfläche.

Dachausbau – Raumaufteilung gemäß Entwurf „Variante 1 – Wohnsalon“

Geplanter Bereich Fläche ca. Wohnsalon 58,50 m² Zimmer / Schlafzimmer 19,00 m² Badezimmer 17,50 m² Summe der drei bezifferten Haupträume 95,00 m² Geplanter Balkon 1 – gesonderte Außenfläche 15,00 m² Geplanter Balkon 2 – gesonderte Außenfläche 6,00 m²  

Für die drei Haupträume wurden die im Entwurf zur 1,50-m-Raumhöhenlinie angegebenen Flächen übernommen. Die Summe von 95 m² ist eine Teilsumme dieser Raumangaben und keine abschließende Wohnflächenberechnung des gesamten Dachgeschosses. Weitere Verkehrs- und Nebenflächen wurden nicht zusätzlich angesetzt.

Die geplanten Dachgeschossräume entstehen innerhalb der genannten Dachbodenreserve und werden nicht zusätzlich zu deren 140 m² addiert. Die beiden Balkone sind ebenfalls erst vorgesehen. Ausbau, endgültige Flächenermittlung und technische sowie behördliche Voraussetzungen bleiben einer konkreten Projektprüfung vorbehalten.

Ein Haus für das tägliche Familienleben Der Wohn- und Essbereich bildet den Mittelpunkt des Hauses. Die separate Küche sorgt für kurze Wege im Alltag, während die weiteren Zimmer Rückzugsmöglichkeiten für Familie, Gäste oder einen Arbeitsplatz zu Hause bieten. Der Kamin im Wohnbereich verleiht dem Raum einen eigenen Charakter.

Die Verbindung zur Terrasse erweitert das Wohnen nach draußen: Frühstück im Freien, ein gemeinsamer Abend am Gartentisch oder eine Pause zwischen zwei Terminen. Die bestehende Raumaufteilung bietet einen Ausgangspunkt, der im Zuge einer Modernisierung auf persönliche Bedürfnisse abgestimmt werden kann.

Mehr Freiraum für Ihre Vorstellungen Die vorhandenen Ausbauideen zeigen, wie im Dachgeschoss eine zusätzliche Wohn- oder Arbeitsebene entstehen könnte. Eine Variante verbindet eine offene Wohnküche mit einem separaten Schlafzimmer und einem geräumigen Badezimmer. Eine alternative Gestaltung sieht einen weitläufigen Atelier- beziehungsweise Bürobereich vor – interessant für alle, die Wohnen und Arbeiten unter einem Dach verbinden möchten.

Dachflächenfenster und die beiden vorgesehenen Balkone ergänzen die Entwürfe um Tageslicht und eigene Außenbereiche. Die Planung macht anschaulich, wie sich das Haus an ein verändertes Platzbedürfnis anpassen könnte. Es handelt sich um Ausbauideen und nicht um bereits fertiggestellten Wohnraum.

Als Alternative zur Weiterentwicklung des Bestands liegt eine Planung für eine moderne Villa vor. Vor einer Neubauentscheidung sind deren aktueller Bewilligungsstand und die konkrete Umsetzbarkeit abzuklären.

Bestandscharakter und zeitgemäße Erneuerung Das massiv errichtete Haus verbindet gepflegten Bestandscharakter mit Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Eine Erneuerung bietet die Gelegenheit, Oberflächen, Küche und Sanitärbereiche auf die eigenen Wohnansprüche abzustimmen. Auch Heizung, Haustechnik und mögliche energetische Verbesserungen sollten in eine abgestimmte Gesamtplanung einbezogen werden.

Gartenleben und praktische Nebenräume Der Garten schafft Freiraum für unterschiedliche Vorstellungen: eine Spielfläche, eigene Beete oder einen Lieblingsplatz zwischen gewachsenem Grün. Die Terrasse ergänzt ihn um einen unmittelbar dem Wohnen zugeordneten Außenbereich.

Im Kellergeschoss stehen Lager- und Technikräume zur Verfügung. Vorräte, Gartenzubehör und Dinge, die nicht täglich benötigt werden, finden hier ihren Platz. Die ins Haus integrierte Garage ergänzt das praktische Raumangebot.

Hietzing von seiner grünen Seite Die Jenbachgasse liegt in einem von Wohnhäusern, Gärten und altem Baumbestand geprägten Teil Hietzings. Die Nähe zum Lainzer Tiergarten spricht besonders Menschen an, die Spaziergänge und Zeit in der Natur gerne in ihren Alltag integrieren.

Eine Busanbindung befindet sich im näheren Umfeld. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgung ergänzen die Infrastruktur der Umgebung. So verbindet sich ein grünes Wohnumfeld mit den Einrichtungen des täglichen Lebens.

UNSER RESÜMEE Eine Liegenschaft für Menschen, die nicht nur ein Haus suchen, sondern ihr Zuhause selbst gestalten möchten. Der eigene Garten und die unterschiedlichen Entwicklungsmöglichkeiten machen sie sowohl für Familien als auch für die Verbindung von Wohnen und Arbeiten interessant.

UNSER SERVICE – VERTRAUEN. SERVICE. QUALITÄT. Wir begleiten Sie persönlich und ohne Zeitdruck – von der ersten Besichtigung über die Klärung Ihrer Fragen bis zur Übergabe. Sie erhalten die relevanten Unterlagen und eine nachvollziehbare Erklärung der weiteren Schritte.

Auch nach der Einigung bleiben wir an Ihrer Seite: Wir koordinieren die Übergabe, erstellen ein Übergabeprotokoll samt Fotodokumentation und unterstützen bei den notwendigen Ummeldungen. Unsere Betreuung endet nicht mit der Unterschrift.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig. Die Käuferprovision beträgt 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Weitere Kaufnebenkosten sind gesondert zu berücksichtigen.

HINWEIS GEMÄSS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE-GESETZ Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer beziehungsweise Verkäufer trotz Aufklärung über die Vorlagepflicht und Aufforderung zur Erstellung bislang nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Angaben zu konkreten Energiekennzahlen können derzeit nicht gemacht werden.

TRANSPARENZ BEI TEXT- UND BILDMATERIAL – EINSATZ KÜNSTLICHER INTELLIGENZ Die Texte dieses Exposés wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt beziehungsweise redaktionell überarbeitet. Die redaktionelle Verantwortung verbleibt bei ZELLMANN IMMOBILIEN. Dieser Hinweis dient einer transparenten Immobilienpräsentation unter Berücksichtigung der Verordnung (EU) 2024/1689 über künstliche Intelligenz, insbesondere deren Transparenzbestimmungen nach Artikel 50.

Einzelne Immobilienaufnahmen können geringfügig KI-gestützt optimiert worden sein. Dies betrifft insbesondere behutsame Anpassungen von Belichtung, Helligkeit, Kontrast und natürlicher Farbwiedergabe. Solche technischen Korrekturen dienen einer aussagekräftigen und möglichst originalgetreuen Darstellung, nicht einer optischen Täuschung.

Darüber hinausgehende digitale Bearbeitungen, insbesondere virtuell geräumte oder möblierte Räume sowie Darstellungen möglicher Gestaltungsvarianten, werden unmittelbar beim jeweiligen Bild gesondert als KI-bearbeitete Darstellung beziehungsweise Visualisierung gekennzeichnet.

HINWEIS ZUR KOMMUNIKATION Bitte übermitteln Sie Ihre Anfrage direkt über dieses Immobilienportal. Im Anschluss erhalten Sie zeitnah unsere Rückmeldung mit den weiterführenden Unterlagen, darunter Bestandspläne und die vorhandenen Ausbauideen.

Sollte keine Nachricht eintreffen, prüfen Sie bitte auch Ihren Spam- oder Werbeordner. Für eine persönliche Rückfrage erreichen Sie uns unter +43 699 15 15 22 00 oder per E-Mail an office@zellmann.at.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.