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Große Pläne brauchen eine besondere Adresse. Ihr nächstes Kapitel in Ober St. Veit. Ein eingewachsener Südgarten, zwei eigenständige Wohnebenen und eine gefragte Wohnlage Hietzings: Dieses Zweifamilienhaus in Ober St. Veit verbindet ein großzügiges privates Umfeld mit vielseitigen Möglichkeiten für eine neue Nutzung.

Auf 710 m² Grundstücksfläche eröffnet sich Raum für unterschiedliche Lebensentwürfe – vom Zuhause für mehrere Generationen über die Verbindung von Wohnen und Beruf bis zur Entwicklung eines kleinen Wohnprojekts. Der vorhandene Baukörper und der Garten bilden dafür eine besondere Ausgangsbasis.

Das Haus wird im bestehenden Zustand angeboten und erfordert eine umfassende Kernsanierung. Dabei können Raumaufteilung, Ausstattung und Haustechnik auf die künftige Nutzung abgestimmt werden.

QUICK READ – AUF EINEN BLICK Lage: 1130 Wien – Ober St. Veit Entwicklungsperspektive: vier Wohnungen als unverbindliche Planungsvariante Grundstück: 710 m², davon 10 m² als Straßenverkehrsfläche geführt Bestand: derzeit Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Wohnebenen Geschossflächen: Erd- und Obergeschoß jeweils 105,25 m² Nutzfläche; vorläufige Flächenangaben Nebenflächen: Kellergeschoß mit 105,60 m² Nutzfläche einschließlich Garage; Keller nicht als Wohnfläche angesetzt Freiflächen: eingewachsener Südgarten, Pool und gartenseitige Balkone Zustand: umfassender Sanierungsbedarf Die Geschossflächen sind vorläufige Nutzflächenangaben. Ein aktuelles Wohnflächenaufmaß steht noch aus. Die Gesamtnutzfläche von 316,10 m² enthält das Kellergeschoß und ist keine Wohnflächenangabe.

ZUSAMMENLEBEN MIT EIGENEM FREIRAUM Die beiden bestehenden Wohnungen auf getrennten Ebenen schaffen eine gute Grundlage für Mehrgenerationenwohnen mit eigenständigen Rückzugsbereichen. Eltern, erwachsene Kinder oder Angehörige können unter einem Dach leben und ihren Alltag dennoch unabhängig gestalten.

Die gartenseitigen Balkone stellen den Bezug ins Grün her. Im Zuge der Sanierung lässt sich prüfen, wie die Räume neu gegliedert und auf den persönlichen Platzbedarf abgestimmt werden können. So kann aus der bestehenden Struktur ein großzügiges Familienzuhause mit klar getrennten Wohnbereichen entstehen.

WOHNEN & ARBEITEN – KURZE WEGE, KLARE BEREICHE Ein privater Wohnbereich auf einer Ebene, beruflich genutzte Räume auf einer anderen: Die Hausstruktur bietet einen Ansatz für Wohnen mit Büro, Atelier oder Beratungsräumen. Auch die Verbindung mit einer Ordination oder Praxis kann als Nutzungsvariante untersucht werden.

Eine Ordinations- oder Praxisnutzung ist nicht als bewilligt bestätigt. Ihre Zulässigkeit sowie die Anforderungen an Zugang, Barrierefreiheit und Stellplätze sind vorab zu klären.

WEITERGEDACHT – KONZEPTE FÜR DIE NÄCHSTE GENERATION Die Präsentation mit Bestandsaufnahmen und Bestandsgrundrissen vermittelt einen Einblick in das Haus und seinen Sanierungsbedarf. Darüber hinaus gibt es bereits Visualisierungen und Nutzungskonzepte für eine mögliche Weiterentwicklung. Diese übersenden wir Ihnen bei Interesse gerne – als Anregung für Ihre eigenen Wohnvorstellungen oder zur näheren Prüfung eines kleinen Wohnprojekts.

Eine Konzeptvariante sieht vier Wohnungen mit insgesamt rund 320 m² Konzeptfläche vor: zwei kompakte Einheiten mit jeweils ca. 50 m², eine Gartenmaisonette mit ca. 100 m² und eine Dachgeschoßwohnung mit ca. 120 m². Vorgesehen sind Balkone, ein Gartenbezug für die Maisonette, eine Dachterrasse sowie ein nachträglich eingebauter Personenaufzug. Damit werden unterschiedliche Wohnungsgrößen und Freiflächen innerhalb eines überschaubaren Projekts miteinander verbunden.

Für Bauträger bietet diese Überlegung einen Ansatz zur Entwicklung von Eigentumswohnungen in Ober St. Veit. Die Konzepte und Visualisierungen zeigen mögliche künftige Gestaltungen und sind nicht realisiert. Die genannten Flächen sind weder bestehende Wohnflächen noch gesicherte Verkaufsflächen. Baurechtliche Zulässigkeit, technische Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit sind noch zu prüfen; eine Bewilligung dieser Variante ist nicht nachgewiesen. Für einen späteren Einzelverkauf wäre Wohnungseigentum zu begründen.

DEN BESTAND ERHALTEN. SEINE MÖGLICHKEITEN ERKENNEN. Der Erhalt des vorhandenen Baukörpers verdient bei der weiteren Planung besondere Aufmerksamkeit. Ein möglicher Vorteil gegenüber einem vollständigen Abbruch mit Neubau liegt im Erhalt der bestehenden Gebäudehöhe und des vorhandenen Volumens.

Ob und in welchem Umfang dieser Vorteil bei der konkreten Sanierung genutzt werden kann, ist anhand des genehmigten Bestands und der geltenden Bebauungsbestimmungen zu prüfen. Ein konkreter Höhen- oder Flächenvorteil gegenüber einem Neubau ist derzeit nicht bestätigt.

SANIERUNG ALS GRUNDLAGE FÜR NEUE WOHNQUALITÄT Das Haus ist voll unterkellert. In die Sanierungsplanung sind die Heizung, Elektro- und Sanitärinstallationen sowie die energetische Verbesserung der Gebäudehülle einzubeziehen. Art, Zustand und weitere Nutzbarkeit der bestehenden Haustechnik sind fachlich zu prüfen.

In einzelnen Bereichen bestehen dunkle Wandverfärbungen. Ein möglicher Feuchte- beziehungsweise Schimmelbefall und dessen Ursachen sind vor Ort abzuklären. Die erforderlichen Maßnahmen gehören in die technische Planung und die Kostenkalkulation.

EIN SÜDGARTEN MIT GEWACHSENEM CHARAKTER Bäume, Sträucher und die Tiefe des Grundstücks prägen den eingewachsenen Garten mit südlicher Ausrichtung. Hier lassen sich gemeinschaftliche Aufenthaltsbereiche, Spielmöglichkeiten und ruhigere Gartenplätze miteinander verbinden. Eine neue Gartengestaltung kann das künftige Wohnkonzept ergänzen.

Bei der Grundstücksplanung sind ältere Verpflichtungen zur Höhenherstellung und Grundabtretung zu berücksichtigen; ihr Erfüllungsstand ist noch zu klären.

HINWEIS GEMÄSS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE-GESETZ Ein aktueller Energieausweis liegt derzeit nicht vor. Die Energiekennzahlen sind noch zu ergänzen. Die gesetzlichen Informations-, Vorlage- und Aushändigungspflichten nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 bleiben unberührt.

OBER ST. VEIT – GRÜNES WOHNUMFELD MIT GEWACHSENER INFRASTRUKTUR Ober St. Veit zählt zu den charaktervollen Wohngebieten Hietzings. Der historische Ortskern, die begrünten Gärten und die Nähe zu Erholungsräumen verbinden sich hier mit einer gewachsenen Infrastruktur. Die Lage eignet sich für Menschen, die ein privates Wohnumfeld mit Anschluss an das städtische Leben suchen.

Für die öffentliche Anbindung steht im Umfeld die Buslinie 54A mit Verbindung zur U4-Station Ober St. Veit zur Verfügung. Von dort führt die U4 weiter Richtung Stadtzentrum. Damit bleibt auch bei einem Wohn- und Arbeitskonzept die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ein praktischer Bestandteil des Standorts.

Rund um den Ortskern ergänzen lokale Geschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe das Angebot für Einkauf und Alltag. Für Familien sind die Volksschule Ober St. Veit und Kinderbetreuungsangebote im Stadtteil relevant. Das Umfeld verbindet dadurch Wohnnutzung mit den Einrichtungen eines gewachsenen Grätzls.

Der nahe Streckerpark bietet Spielmöglichkeiten, ältere Bäume und Aufenthaltsbereiche im Grünen. Für ausgedehntere Spaziergänge und Naturerlebnisse ergänzt der Lainzer Tiergarten das Freizeitangebot im weiteren Umfeld. So stehen neben dem eigenen Garten auch öffentliche Grünräume für unterschiedliche Aktivitäten zur Verfügung.

UNSER RESÜMEE Eine besondere Lage, ein großzügiger Garten und Raum für eine durchdachte Weiterentwicklung. Diese Liegenschaft spricht Familien mit eigenen Wohnvorstellungen ebenso an wie Projektentwickler mit Interesse an einem kleinen Wohnprojekt in Ober St. Veit.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.