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EXKLUSIVE 4-ZIMMER-GARTENWOHNUNG – DESIGNWOHNEN MIT PRIVATEM GRÜN IN OBER ST. VEIT Vier hervorragend nutzbare Zimmer, eine bemerkenswert stimmige Innenarchitektur und der unmittelbare Übergang ins Grüne prägen diese außergewöhnlich hochwertig ausgestattete 4-Zimmer-Gartenwohnung in einer modernen Hietzinger Wohnresidenz. Helle Holzoberflächen, zurückhaltende Farben und sorgfältig geplante Lichtakzente schaffen eine elegante, zugleich angenehm wohnliche Atmosphäre.

Besonders reizvoll ist das Zusammenspiel aus rund 98,65 m² Wohnfläche mit einem offenen Wohn-/Essbereich und drei weiteren separaten Zimmern, einer weitläufigen Terrasse und einem eingewachsenen Eigengarten. Die privaten Freiflächen umfassen gemeinsam rund 110,5 m² und erweitern den Lebensmittelpunkt ganz selbstverständlich nach draußen.

QUICK READ – AUF EINEN BLICK Lage: Ober St. Veit, eine der gefragten Grünlagen Wiens im 13. Bezirk Wohnfläche: ca. 98,65 m² auf einer gartenseitig ebenerdigen Wohnebene 4 Zimmer: großzügiger Wohn-/Essbereich mit offener Küche, Schlafzimmer, Arbeits-/Gästezimmer und ein weiteres Zimmer, derzeit als Ankleide genutzt Private Außenflächen: ca. 33,86 m² Terrasse und ca. 76,67 m² Eigengarten Ausstattung: Designküche mit Küchenhalbinsel, Einbau-Weinkühler, hochwertige Einbauten, Parkett und stimmige Lichtgestaltung Sanitär: zwei Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC Komfort: Fernwärmeversorgung, Klimagerät und großzügige Verglasungen zum Garten Zubehör: Garagenstellplatz Nr. 14 und Einlagerungsraum mit ca. 4,49 m² Energieausweis: HWBRef,SK 31,5 kWh/m²a (A); EEBSK 71,0 kWh/m²a (A) WOHNEN MIT ARCHITEKTUR UND ATMOSPHÄRE Das offene Wohn- und Esszimmer bildet den Mittelpunkt der Wohnung. Die großzügigen Fenster- und Türelemente öffnen den Raum zur Terrasse, während der helle Parkettboden und eine sorgfältig abgestimmte Möblierung eine ruhige, klare Linie entstehen lassen. Essplatz und Wohnbereich gehen fließend ineinander über, ohne ihre Eigenständigkeit zu verlieren.

Die angrenzende maßgefertigte Designküche ist bewusst in das Wohnkonzept integriert. Matt gehaltene Fronten, elegante dunkle Arbeitsflächen und eine gerundete Küchenhalbinsel verleihen ihr einen eigenständigen Charakter. Das flächenbündige Kochfeld mit integriertem Abzug, der Einbau-Weinkühler und die dezent inszenierte Beleuchtung unterstreichen den hohen Ausstattungsanspruch.

VIER ZIMMER – KLARE RAUMSTRUKTUR, VIELSEITIGE WOHNMÖGLICHKEITEN Die Wohnung überzeugt mit einem echten 4-Zimmer-Grundriss: Neben dem offenen Wohn- und Essbereich stehen drei weitere, separat begehbare Zimmer zur Verfügung. Damit bietet das Raumkonzept sowohl Paaren mit großzügigem Platzbedarf als auch Familien oder Menschen, die Wohnen und Arbeiten verbinden möchten, vielfältige Möglichkeiten.

Zimmer 1 – Wohn- und Esszimmer: Großzügiger Lebensmittelpunkt mit offener Designküche und direktem Übergang auf die Terrasse. Zimmer 2 – Schlafzimmer: Ruhig zum Garten orientiert und mit direktem Terrassenzugang. Zimmer 3 – Arbeits- und Gästezimmer: Eigenständiger Raum, derzeit als Homeoffice und Gästezimmer gestaltet, ebenfalls mit direktem Terrassenzugang. Zimmer 4 – Ankleide / flexibel nutzbarer Raum: Weiteres separates Zimmer, aktuell mit großzügigen Einbauschränken als Ankleide eingerichtet. Der geräumige Eingangsbereich mit eleganter Garderobenlösung verbindet die Wohnbereiche und bietet zusätzlichen Stauraum. Für täglichen Komfort sorgen zwei geschmackvoll ausgestattete Badezimmer mit modernen Waschtisch- und Duschlösungen sowie ein zusätzliches, separates Gäste-WC mit Handwaschbecken.

HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG UND MODERNE HAUSTECHNIK Großformatige Verglasungen, hochwertige Parkett- und Fliesenoberflächen sowie raumhoch geplante Einbauten prägen das einheitliche Erscheinungsbild. Indirekte Lichtbänder, ausgewählte Pendelleuchten und eine zurückhaltende Farbgestaltung setzen angenehme Akzente. Ein installiertes Klimagerät ergänzt den Wohnkomfort in der warmen Jahreszeit.

PRIVATE GARTENWELT – TERRASSE UND GRÜNRAUM ALS ERWEITERTES WOHNZIMMER Ein besonderes Qualitätsmerkmal dieser Wohnung ist ihr direkt zugänglicher, liebevoll gestalteter Eigengarten. Die großzügig gepflasterte Terrasse bietet Platz für einen Essbereich im Freien und mehrere Sitzmöglichkeiten. Teilweise überdachte Zonen und ein installierter Terrassen-Heizstrahler erweitern die Nutzungsmöglichkeiten.

An die Terrasse schließt eine gepflegte Rasenfläche an, die von dichter, eingewachsener Bepflanzung umgeben ist. Der grüne Rahmen schafft eine angenehme Abschirmung und macht den Außenbereich zu einem ruhigen Rückzugsort – für ein Frühstück im Freien, entspanntes Lesen oder gesellige Abende im eigenen Garten.

GARAGENPLATZ, EINLAGERUNGSRAUM UND LAUFENDE KOSTEN Zur Wohnung gehören ein eigener Kfz-Abstellplatz Nr. 14 in der Tiefgarage sowie ein Einlagerungsraum mit ca. 4,49 m². Die Wohnhausanlage verfügt über einen Lift.

Die monatliche Vorschreibung für die Wohnung beträgt mit Stand Jänner 2026 EUR 399,05. Darin enthalten sind allgemeine Betriebskosten inklusive Umsatzsteuer von EUR 299,15 sowie die Rücklagendotierung von EUR 99,90. Eine gesonderte Garagenvorschreibung und verbrauchsabhängige Energie- beziehungsweise Heizkosten sind in diesem Wohnungsbetrag nicht ausgewiesen.

HINWEIS GEMÄSS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE-GESETZ Für das Wohngebäude liegt ein Energieausweis vom 22. August 2026 vor. Der spezifische Referenz-Heizwärmebedarf beträgt HWBRef,SK 31,5 kWh/m²a (Klasse A); der Endenergiebedarf beträgt EEBSK 71,0 kWh/m²a (Klasse A). Die ausgewiesenen Werte beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude unter normierten Berechnungsbedingungen.

LAGE UND INFRASTRUKTUR – OBER ST. VEIT VON SEINER GRÜNEN SEITE Ober St. Veit zählt zu den besonders geschätzten Wohnlagen Hietzings. Gewachsene Wohnstraßen, viel Grün und ein angenehm zurückhaltender Charakter prägen das Umfeld. Zugleich bleibt der Alltag komfortabel: Im Bereich der Hietzinger Hauptstraße und rund um den Wolfrathplatz befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Gastronomie, Apotheken und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Auch Kindergärten, Schulen und medizinische Versorgung sind im Stadtteil vorhanden.

Die öffentliche Anbindung erfolgt unter anderem über die Buslinie 53A mit einer Haltestelle im Nahbereich sowie die Linien 54A und 54B im Umfeld von Ober St. Veit. Über die Station Ober St. Veit der U-Bahn-Linie U4 besteht eine direkte Verbindung in Richtung Hietzing, Karlsplatz und Innenstadt; auch der Bahnhof Hütteldorf ist über das Busnetz erreichbar. Die Verkehrsanbindung verbindet die ruhige Wohnlage mit den Vorzügen der Stadt.

Für Erholung und Bewegung bieten der Hörndlwald, die Grünräume des Wienerwaldes und die Erholungslandschaft rund um den Lainzer Tiergarten vielfältige Möglichkeiten. Spaziergänge, Laufrunden und entspannte Stunden im Grünen lassen sich hier gut mit dem städtischen Alltag verbinden. Gerade diese Kombination aus Naturbezug, Wohnqualität und Infrastruktur macht Ober St. Veit als Wohnstandort besonders attraktiv.

UNSER RESÜMEE Eine außergewöhnlich stimmige Gartenwohnung für alle, die hochwertiges Design, großzügige private Freiflächen und die ruhige Wohnqualität Hietzings miteinander verbinden möchten. Vier vielseitig nutzbare Zimmer, der eigene Garten und die sorgfältig abgestimmte Ausstattung verleihen diesem Zuhause einen besonderen Charakter.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.