€500,000

Stilvoll modernisierte Erdgeschosswohnung mit Balkon zum grünen Innenbereich und separat erschlossener Gewerbeeinheit 4 Zimmer · 93,86 m² Wohnfläche · Balkon · Keller & Dachboden Das Angebot auf einen Blick Diese Immobilie verbindet eine hochwertig und detailorientiert modernisierte Vier-Zimmer-Wohnung mit einer eigenständig erschlossenen Gewerbeeinheit im selben Gebäude. Wohnung und Laden sind baulich vollständig voneinander getrennt; der Laden ist ausschließlich über seinen straßenseitigen Eingang erreichbar. Besonders: großzügige Raumwirkung, ruhiger Balkonblick ins Grüne, durchdachte Einbauten und zahlreiche technisch sauber integrierte Details. Wohnung • Vier Zimmer im Erdgeschoss; der heutige Grundriss entstand durch die genehmigte Einbeziehung eines früheren Gewerberaums. • Wohnfläche: 93,86 m² gemäß den vorliegenden Umbau- und Flächenunterlagen. • Balkon von zwei Räumen aus zugänglich, mit elektrischer Markise und grünem Blick in den ruhigen rückwärtigen Bereich. • Eigener gefliester Kellerraum mit Stahltür sowie zugeordneter Dachbodenraum. Gewerbeeinheit • Separater Außenzugang an der Ladenfront; keine interne Verbindung zur Wohnung. • 23,95 m² Nutzfläche im Erdgeschoss, zuzüglich zwei zugeordneter Kellerräume. • Große Schaufensterflächen, heller Verkaufsraum, Nebenraum und WC. Grundrissübersicht Erdgeschoss Die vorliegenden Umbau- und Flächenunterlagen dokumentieren die heutige Aufteilung: Wohnung Nr. 2 verfügt über 93,86 m² Wohnfläche, die verkleinerte Gewerbeeinheit Nr. 11 über 23,95 m² Nutzfläche im Erdgeschoss. Ein früherer Gewerberaum wurde vollständig vom Laden abgetrennt und der heutigen Vier-Zimmer-Wohnung zugeordnet. Der Laden hat keine interne Verbindung zur Wohnung und ist ausschließlich über die Ladenfront erreichbar. Keller- und Dachbodenübersicht Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und ein zugeordneter Dachbodenraum. Der Gewerbeeinheit sind zwei separate Kellerräume zugeordnet. Diese Bereiche werden als Nebenflächen ausgewiesen und nicht der Wohnfläche zugerechnet. Helle Räume und ein besonderer Grundriss Parkett, große Fensterflächen, offene Rundbogen-Übergänge und die Glastür zur linken Raumfolge geben der Wohnung eine warme, großzügige Wirkung. Die Räume lassen sich flexibel als Wohn-, Schlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer nutzen. • Decken und Wände wurden abgehängt und gedämmt. • Parkett- und Fliesenflächen sind handwerklich aufeinander abgestimmt. • Etwas breiter ausgeführte Marmorfensterbänke setzen in allen Räumen einen hochwertigen, einheitlichen Akzent. • In mehreren Bereichen sorgen dimmbare Leuchten für anpassbare Lichtstimmungen Balkon mit Blick ins Grüne Der geflieste Balkon ist von zwei Zimmern aus begehbar. Eine elektrisch betriebene Markise spendet auf Wunsch Schatten; elektrische Außenjalousien ergänzen den Komfort. Der Blick in den begrünten rückwärtigen Bereich schafft einen angenehmen Gegenpol zur zentralen Stadtlage. Zentral wohnen und dennoch einen ruhigen Platz im Freien genießen. Maßgeschneiderte Einbauküche Die Küche ist bis ins Detail auf den Raum abgestimmt. Holzfronten, geflieste Flächen und eine durchlaufende Gestaltung von Arbeitsfläche und Fensterbank ergeben ein ruhiges Gesamtbild. Sichtbare Markeneinbaugeräte stammen unter anderem von Bosch und Siemens. • Cerankochfeld, Backofen, Mikrowelle und große Kühl-/Gefrierkombination • Helle Arbeitszone am Fenster • Robuste, pflegeleichte Fliesen und viel Stauraum Großzügiger Flur mit hochwertigem Fliesenboden Schon beim Betreten fällt der großzügig angelegte, über Eck geführte Flur mit seinen großformatigen, diagonal verlegten Fliesen auf. Ein weiterer Rundbogen und der passgenau eingearbeitete Schuhschrank unterstreichen die besondere Gestaltung. Der Boden verbindet den Eingangs- und Verteilerbereich optisch ruhig mit Küche und Sanitärräumen. Waschmaschinenbereich und Marmorfensterbänke Direkt beim Hineingehen in das Badezimmer befindet sich ein offen gestalteter, aber durch eine gemauerte Wand klar vom eigentlichen Bad abgetrennter Bereich mit eigenem Waschmaschinenanschluss. Praktische Ablageflächen ergänzen diese unauffällig integrierte Lösung. Ein weiteres durchgängiges Ausstattungsdetail sind die etwas breiter ausgeführten Marmorfensterbänke in sämtlichen Räumen. Durchdachte Einbauten und wertige Materialien verleihen auch den Nebenbereichen einen besonderen Charakter. Bad und separates Gäste-WC Das tagesbelichtete Hauptbad bietet sowohl eine Badewanne als auch eine separate Dusche. Direkt beim Eintritt liegt der offene, durch eine gemauerte Wand abgesetzte Waschmaschinenbereich mit eigenem Anschluss. Ein wandhängendes WC, Handtuchheizkörper und eingelassene Deckenleuchten runden die Ausstattung ab. Zusätzlich steht ein eigenes Gäste-WC mit Waschbecken und flächenbündig integriertem Stauraum zur Verfügung. Zwei getrennte Sanitärräume – praktisch für Alltag und Gäste. Durchdachte Einbauten und Technik Die hochwertige Ausführung zeigt sich in vielen kleinen Lösungen: große Einbauschränke im Flur, zusätzlicher Schuh- und Stauraum, eine in die Wand eingelassene Sprechanlage sowie eine umfangreiche Elektroverteilung. Auch im Flurschrank ist eine Steckdose vorhanden. • Leitungen und Elektrik wurden umfassend erneuert und auf einen zeitgemäßen Stand gebracht • Elektrische Außenjalousien, elektrische Balkonmarkise und dimmbare Beleuchtung in mehreren Bereichen • Glaselemente bzw. Glastür in der linken Raumfolge vom Eingangsbereich Eigenständig erschlossene Gewerbeeinheit Die Gewerbeeinheit liegt straßenseitig im Erdgeschoss und verfügt über einen eigenen, ausschließlich von außen zugänglichen Eingang. Großzügige Schaufensterflächen sorgen für Sichtbarkeit und Tageslicht. Der Laden ist vollständig von der Wohnung getrennt. • 23,95 m² Nutzfläche im Erdgeschoss • Verkaufsraum, Neben-/Vorbereitungsbereich und WC • Zwei separat zugeordnete Kellerräume Energieverbrauch auf einen Blick Die folgenden Verbrauchswerte stammen aus der BRUNATA-METRONA-Abrechnung für den Zeitraum 01.03.2023 bis 29.02.2024. Baujahr 1964 Abrechnungszeitraum 01.03.2023 bis 29.02.2024 Energieträger Fernwärme Energieverbrauch der Liegenschaft 55.600 kWh Verbrauch Wohnung Nr. 2 2.726 kWh Verbrauch je Quadratmeter 29,04 kWh/m² bei 93,86 m² Wohnfläche Durchschnitt der Liegenschaft 58,68 kWh/m² CO₂-Emissionsfaktor 0,19000 kg CO₂/kWh CO₂-Emissionen der Liegenschaft 10.564,0 kg Vergleich zum Vorjahr Vorjahreszeitraum 01.03.2022 bis 28.02.2023: 7.768 kWh; witterungsbereinigt 8.406 kWh. Der aktuelle Zeitraum wurde witterungsbereinigt mit 3.090 kWh ausgewiesen. Hinweis: Diese Heizkosten- und Verbrauchsinformation ersetzt keinen gültigen Energieausweis. Für gesetzliche Pflichtangaben ist der Energieausweis maßgeblich.