€285,000

Die provisionsfreie 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss bietet eine attraktive Gelegenheit für Eigennutzer, kleine Familien oder Kapitalanleger in sehr guter Unterhachinger Lage. Die Wohnung ist leerstehend und kann nach Vereinbarung direkt übernommen werden. Auf ca. 56,26 m² bietet sie einen gut nutzbaren Grundriss mit hellem Wohnbereich und Südbalkon, Schlafzimmer sowie einem Wohnflur, welcher sich als Arbeitsplatz, Esszimmer oder für kleine Familien auch als Bereich für ein Kind eignet. Ergänzt wird das Raumangebot durch Küche, Bad sowie ein praktisches Kellerabteil. Der Wohnbereich und das Schlafzimmer verfügen über Parkettboden; Küche und Bad sind gefliest, im Flur liegt Laminat. Das Bad ist mit Badewanne und Fenster ausgestattet. Die Wohnung befindet sich in einem altersentsprechenden, leicht renovierungsbedürftigen Zustand. Insbesondere neue Böden und frisch gestrichene Wände bieten die Möglichkeit, mit überschaubarem Aufwand ein modernes, individuelles Wohnambiente zu schaffen. Je nach Anspruch können außerdem zwei bis drei Zimmertüren sowie gegebenenfalls der Sicherungskasten erneuert werden. Der bestehende Grundriss funktioniert sehr gut und bietet zusätzlich Gestaltungsspielraum: Die bereits vorhandene Durchreiche zwischen Küche und Wohnzimmer ermöglicht auf Wunsch einen einfachen, offeneren Wohn-/Essbereich. Ein zusätzlicher Zugang vom Wohnflur zum Schlafzimmer wäre ebenfalls denkbar und könnte die Wohnung bei Bedarf auch für ein WG-Konzept interessant machen. Der Wirtschaftsplan 2026 sieht ein monatliches Hausgeld von 316,11 € vor. Darin enthalten sind 27,95 € monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die nicht umlagefähigen Kosten betragen 64,99 € monatlich; die umlagefähigen Betriebskosten 223,16 € monatlich. Durch das vorher bestehende Untermietverhältnis mit pauschaler NK-Abrechnung sind die Nebenkosten vergleichsweise hoch. Vergleicht man sie mit den Nebenkosten von Mietern identischer Wohnungen, können wir davon ausgehen, dass die Nebenkosten in Zukunft deutlich geringer ausfallen. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, welche 2024 neu angeschlossen wurde. Die Unterhachinger Fernwärme wird aus Geothermie gespeist und gilt damit als Versorgung aus erneuerbaren Quellen. Eine Umrüstpflicht der Zentralheizung ist daher nicht zu erwarten. Ein Tiefgaragenstellplatz kann bei Bedarf separat zu einem fairen Preis angeboten werden. Für Kapitalanleger & Steuersparer: Für zwei andere Wohnungen im Objekt liegen Restnutzungsdauer-Gutachten vor. Im Falle einer Vermietung kann damit die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gegenüber der regulären Abschreibung möglicherweise herabgesetzt und eine deutlich höhere Abschreibung erreicht werden. Die uns vorliegenden Gutachten weisen Restnutzungsdauern von 17 und 20 Jahren aus. Die Übertragbarkeit auf diese Wohnung sowie die steuerliche Anerkennung sind im Einzelfall zu prüfen – aufgrund des einheitlichen Zustands im Haus sollten jedoch ähnliche Ergebnisse möglich sein. Die Rücklagen für das gesamte Objekt betrugen zum Ende 2024: 89.442,42 €. Da die Abrechnung 2025 noch nicht final erstellt ist, gibt es keine aktuellere verbindliche Zahl. Die Hausverwaltung rechnet laut schriftlicher Aussage mit rund 100 bis 105 TEUR zu Ende 2025. Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Maklerprovision.