€349,000

DAS CITY-UNICORN: ENERGIE E DACH SANIERT AKTUELL 0 € NEU BESCHLOSSENE SONDERUMLAGE Wer eine Wohnung aus den 60er-Jahren kauft, sollte nicht nur auf schöne Bilder schauen, sondern zuerst auf das Gebäude. Hier stehen 154 kWh/(m²·a) und Energieklasse E im Energieausweis – ein bemerkenswert ordentlicher Wert für Baujahr 1961. Dazu massive Außenwände und an zwei Fassadenseiten rund 15 cm nachträgliche Außendämmung. Und vor allem: Hier kaufen Sie keinen typischen 60er-Jahre-Bestand, bei dem Dach, Fassade, Dämmung und Gebäudetechnik jahrzehntelang vertagt wurden. Wichtig zum Verständnis: Die Wohnung gehört zur gemeinsamen WEG Gartenstraße 30/32 Kriegsstraße 63/65. Deshalb wurden in beiden Gebäudeteilen größere Maßnahmen innerhalb derselben WEG durchgeführt und – je nach Beschluss – gemeinsam finanziert. Allein die Dachsanierung Gartenstraße 30/32 wurde mit rund 130.000 € beschlossen und 2018 als erfolgt dokumentiert. 2023 wurde innerhalb derselben WEG außerdem die Heizung Kriegsstraße 63/65 für rund 65.485 € erneuert. Frühere Eigentümer haben damit bereits erhebliche Investitionen getragen. Die komplette Chronik steht unter „Sonstiges / WEG“. 83,68 m² – UND KEIN EINZIGES ALIBI-ZIMMER 21,76 m² 17,44 m² 14,53 m²: drei vollwertige Zimmer, alle separat vom Flur erreichbar. Kein Durchgangszimmer. Kein Mini-„drittes Zimmer“. Dazu 9,42 m² separate Essküche, Tageslichtbad mit Wanne und ein rund 8,69 m² großer Flur mit Platz für Garderobe, Schuhe und Stauraum. Zusätzlich gibt es einen 1,56-m²-Abstell-/Hauswirtschaftsraum mit Wäschetrockner, der mitverkauft wird. Eigener Keller Nr. 4 inklusive. Die Wohnung läuft durch die Gebäudetiefe; Fenster auf beiden Seiten ermöglichen Querlüften. JAHRELANG ERFOLGREICH ALS WG VERMIETET Die WG-Eignung ist praxiserprobt: Bei Neuvermietungen war die Nachfrage regelmäßig so hoch, dass Nachmieter praktisch Schlange standen und sich Mieter und Nachmieter die Klinke in die Hand gaben. Der Grundriss erklärt warum: 3 große Privatzimmer separate Gemeinschaftsküche 2 Balkone Tageslichtbad Stauraum. Die IKEA-Küche bleibt inklusive Waschmaschine und 2 freistehenden Kühl-/Gefrierkombinationen; auch der Trockner bleibt. Kein wertvolles Schlafzimmer muss als Gemeinschaftswohnzimmer geopfert werden. Für Elternkäufer spannend: eigenes Kind in einem Zimmer, zwei weitere grundsätzlich separat vermietbar. Später funktioniert der Grundriss ebenso für Paar, kleine Familie oder Homeoffice. 1. OG: EINE ETAGE HOCH – OHNE AUFZUGSKOSTEN Nicht Erdgeschoss direkt am Gehweg, aber auch kein täglicher Aufstieg in obere Etagen. Kein Aufzug bedeutet zudem keine laufenden Aufzugskosten und kein späteres Reparatur-/Modernisierungsthema. 7-PUNKTE-CHECK ✓ 3 große separate Zimmer ✓ 9,42-m²-Essküche ✓ 2 überdachte Balkone ✓ Tageslichtbad ✓ 1. OG ohne Aufzugskosten ✓ Küche Waschmaschine 2 Kühl-/Gefrierkombinationen Trockner inklusive ✓ Garage mit eigenem Grundbuch optional Frisch gestrichen, frei und direkt vom Eigentümer: sofort einziehen oder wieder vermieten. 0 % Käufercourtage. Bei beispielhaft 349.000 € entsprechen 3,57 % rund 12.459 € Kaufnebenkosten, die hier nicht anfallen. Garage (eigene Grundbuch) optional: 20.000 €.