€189,000

Wohnen und Arbeiten an einer Adresse – 189.000 €, provisionsfrei vom Eigentümer. Dieses Wohn- und Geschäftshaus im Ortskern von Steinbach-Hallenberg ist seit Generationen in Familienbesitz. Vorn das Ladengeschäft mit Schaufensterfront zur Hauptstraße, darüber eine große Wohnung auf einer Ebene, hinten ein Innenhof mit Doppelgarage, eine Fachwerkscheune und ein Garten, der sich auf 1.030 m² Grundstück weit nach hinten zieht – bis der Blick über den Ort auf den Kirchberg geht. DIE FLÄCHEN • Obergeschoss: Wohnung mit 121,7 m² auf einer Ebene – 5 Zimmer, Küche, Bad, Speisekammer. Die beiden Stuben zur Straße sind durch Schiebetüren verbunden und werden von einem Kachelofen gewärmt, der vom Flur aus befeuert wird. Zwei Zimmer liegen im Anbau über der Scheune und dienen als Schlafzimmer. • Erdgeschoss: Ladengeschäft mit 81,6 m² – Verkaufsraum mit Schaufenster zur Durchgangsstraße und eigenem Ladeneingang, Nebenraum mit Waschgelegenheit und ein großes Lager mit zweiflügeligem Tor zum Hof (die dritte Garage). • Erdgeschoss: zwei weitere Räume mit WC (36,3 m²), heute als Wohnraum genutzt. Hinter der Treppe in der Diele liegt der frühere innere Ladenzugang, heute mit einer Holzwand verkleidet – die Tür ist noch vorhanden. Wird er wieder geöffnet, sind Laden und EG-Räume verbunden: zusammen rund 118 m² Gewerbefläche, etwa für Büro oder Praxis. • Innenhof mit Doppelgarage (26 m², zwei Tore, Werkstattecke), über die Hofdurchfahrt direkt anfahrbar. Zusammen mit dem Lager im Haus sind es mögliche drei Garagen. • Fachwerkscheune und unausgebautes Dachgeschoss über zwei Ebenen: zusammen rund 200 m² Ausbaureserve. • 1.030 m² Grundstück im Kerngebiet mit Obstbäumen, Wiese und Terrasse, erschließungsbeitragsfrei. DIE ZAHLEN Rund 240 m² Wohn- und Gewerbefläche für 189.000 € – das sind rund 790 € pro Quadratmeter, bei einem Ortsdurchschnitt für Häuser von rund 1.020 €/m². Provisionsfrei direkt vom Eigentümer: Gegenüber einem Maklerobjekt sparen Sie rund 6.700 € Käuferprovision. Alle Flächen sind frei und sofort verfügbar. Als Kapitalanlage gerechnet, mit ortsüblichen Vergleichsmieten im unteren Bereich: – Wohnung OG, 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8.031 € im Jahr – Räume EG, 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2.396 € im Jahr – Ladengeschäft inkl. Lager, 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4.406 € im Jahr – Doppelgarage, 2 Stellplätze × 30 € im Monat: 720 € im Jahr Zusammen rund 15.550 € Jahresrohertrag – rund 8,2 % brutto auf den Angebotspreis. Wer den Laden selbst nutzt, finanziert mit der Vermietung der Wohnung einen guten Teil des Objekts. Die Mietansätze sind eine Kalkulation auf Basis öffentlicher Vergleichsdaten, keine Zusicherung erzielbarer Mieten. STEUERVORTEIL IM SANIERUNGSGEBIET Das Haus liegt im Sanierungsgebiet der Stadt Steinbach-Hallenberg. Für Modernisierungskosten kommen dort erhöhte steuerliche Abschreibungen in Betracht – nach § 7h EStG bei Vermietung, nach § 10f EStG bei Eigennutzung. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Baubeginn mit der Stadt abgestimmt werden; die Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.