€417,000

Die provisionsfreie 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss ist eine attraktive Kapitalanlage in sehr guter Unterhachinger Lage. Sie ist seit dem 01.02.2018 vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 1.092,50 € monatlich. Der Erhöhung auf 1.256,37 € ab 01.12.2026 haben die Mieter zugestimmt; dies entspricht 15.076,44 € jährlich. Hinzu kommen 25 € monatliche Miete für den Außenstellplatz. Die Mieter haben darüber hinaus ihre Bereitschaft zu einer weiteren Erhöhung um 200 € auf 1.456,37 € Nettokaltmiete monatlich erklärt, sofern im Gegenzug ein vertraglicher Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen vereinbart wird. Diese zusätzliche Vereinbarung ist noch nicht abgeschlossen. Sie wird vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Käufer verbindlich schriftlich fixiert und dem Käufer vorgelegt. Auf ca. 81 m² bietet die Wohnung einen gut nutzbaren Grundriss mit hellem Wohnbereich und Südbalkon, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Essbereich, Küche mit Speisekammer, Diele, Bad und separatem WC. Ein praktisches Kellerabteil ergänzt das Angebot. Wohn- und Schlafzimmer verfügen über Parkett; Küche und Bad sind gefliest, im Flur liegt Laminat. Das Bad ist mit einer Badewanne ausgestattet. Der Wirtschaftsplan 2026 sieht ein monatliches Hausgeld von 419,22 € einschließlich Rücklagenzuführung vor. Die ausgewiesenen umlagefähigen Betriebskosten betragen 299,83 € monatlich, die nicht umlagefähigen Kosten 77,43 € und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage 40,23 €. Zusätzlich sind 20,83 € jährlich für die TG-Torwartung separat ausgewiesen und im Hausgeld enthalten. Rundungsdifferenzen sind möglich. Bei 417.000 € Kaufpreis und der ab Dezember bestätigten Miete einschließlich Außenstellplatz ergibt sich nach Abzug der ausgewiesenen nicht umlagefähigen Kosten eine Mietrendite von rund 3,46 %; nach Umsetzung der zusätzlichen Mieterhöhung wären es rund 4,04 %. Die Berechnung erfolgt jeweils vor Rücklagenzuführung, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und Steuern. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, die 2024 neu angeschlossen wurde. Die Unterhachinger Fernwärme wird aus Geothermie gespeist. Warmwasser wird dezentral bereitgestellt. Der Außenstellplatz ist im Kaufpreis enthalten. Ein Tiefgaragenstellplatz kann optional für 15.000 € zusätzlich erworben werden; eine Abnahmeverpflichtung besteht nicht. Für drei andere Wohnungen im Objekt liegen Restnutzungsdauer-Gutachten mit 20, 22 und 23 Jahren vor. Eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann eine höhere Abschreibung ermöglichen, dies hat keine Konsequenzen für die tatsächliche technische oder rechtliche Restnutzungsdauer! Die Übertragbarkeit auf diese Wohnung und die steuerliche Anerkennung sind im Einzelfall zu prüfen. Die Rücklagen des Gesamtobjekts betrugen zum Ende 2024 89.442,42 €. Die Abrechnung 2025 liegt noch nicht abschließend vor. Nach schriftlicher Aussage der Hausverwaltung werden zum Ende 2025 ca. 100.000 bis 105.000 € erwartet. Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Käuferprovision.